“Tôi đã tính kỹ rồi, sao vẫn thiếu?”
Đây là câu hỏi mà không ít gia chủ đặt ra khi căn nhà đang thi công được 70–80% thì ngân sách đã… cạn. Nguyên nhân thường nằm ở việc không dự trù đủ chi phí phát sinh ngay từ đầu.
Vậy làm sao để tránh kịch bản đó? Bao nhiêu phần trăm phát sinh là hợp lý?
1. Chi phí phát sinh – luôn có và không thể tránh
Dù chuẩn bị kỹ đến đâu, việc phát sinh chi phí trong quá trình xây dựng là điều gần như chắc chắn. Các lý do phổ biến:
-
Thay đổi thiết kế trong quá trình thi công.
-
Vật tư tăng giá theo thời điểm.
-
Chủ nhà muốn nâng cấp vật liệu, thiết bị so với ban đầu.
-
Phát sinh hạng mục nhỏ, như hệ thống điện âm mới, thêm phòng chứa, chỉnh vị trí cửa…
-
Những điều chỉnh theo điều kiện thực tế công trình (nền đất yếu, cần gia cố, móng sâu hơn dự tính…).
2. Bao nhiêu là hợp lý? Kinh nghiệm từ thực tế
Dựa trên kinh nghiệm hơn 20 năm thiết kế – thi công của MRA , mức dự trù chi phí phát sinh hợp lý nên dao động từ 10% – 20% tổng ngân sách xây dựng.
-
Nhà phố quy mô vừa (~1.5–2.5 tỷ): nên dự trù ít nhất 150–300 triệu.
-
Biệt thự 1 trệt 1 lầu (~3–5 tỷ): nên dự trù từ 300–700 triệu.
-
Với nhà cấp 4 hoặc cải tạo: phát sinh có thể ít hơn, nhưng vẫn cần để ra ít nhất 50–100 triệu dự phòng.
Nếu công trình dùng nhiều vật tư hoàn thiện cao cấp, thiết bị nhập khẩu, thì nên chuẩn bị khoản dự phòng cao hơn mức 20%.
3. Làm sao để kiểm soát được chi phí phát sinh?
-
Có bản vẽ thiết kế chi tiết ngay từ đầu (kiến trúc – kết cấu – điện nước – nội thất).
-
Lập dự toán sát với thực tế, cập nhật giá vật tư hiện hành.
-
Ký hợp đồng rõ ràng với nhà thầu, có điều khoản kiểm soát phát sinh.
-
Lắng nghe tư vấn của kiến trúc sư về những hạng mục nên/không nên thay đổi giữa chừng.
-
Nếu chọn vật tư cao cấp, hãy có kế hoạch ngay từ đầu – đừng “nâng lên từng món” giữa chừng, rất dễ… “lố tay”.
4. Dự phòng tài chính không chỉ để “chống cháy”
Chuẩn bị tốt khoản phát sinh không chỉ giúp bạn yên tâm hơn mà còn:
-
Chủ động xử lý tình huống phát sinh nhanh chóng, không phải “dừng công trình chờ ngân sách”.
-
Giúp bạn có thể nâng cấp một số hạng mục quan trọng như hệ thống điện âm, chống thấm, vật liệu hoàn thiện – để chất lượng sống tốt hơn trong dài hạn.
Kết luận:
Xây nhà không bao giờ là phép tính chính xác tuyệt đối.
Một bản thiết kế tốt giúp bạn hình dung trước căn nhà, nhưng dự phòng tài chính là “đệm an toàn” giúp hành trình xây nhà không trở thành áp lực.
Nếu bạn đang chuẩn bị xây nhà, đừng quên hỏi kỹ kiến trúc sư hoặc nhà thầu uy tín về tỷ lệ phát sinh phù hợp với quy mô công trình của mình.
